二级研发

项目决策 项目决策阶段 房地产开发项目书面决议（股东大会，股东会，董事会皆可以形成书 面决议文件）。项目可行性研究并出具可行性研究报告（项目可行性研究专家会 涉及律师，房地产市场分析师，环境评估师，会计师，税务师等），可行性主要 分为三方面的可行性投资收益的可行性， 大致性的可行性方案与详细的可行性论 证方案，其中包括法律方案，选址方案，财务方案，涉税方案，环境方案等。另 外要有充裕的资金保证， 对于房地产开发决策阶段前期可能的项目融资或其他融 资方式，律师早期即可以介入项目。 前期准备 前期准备阶段 1.向土地管理部门取得《土地使用权证》：其方式包括划拨，出让，兼并 收购，招，拍，挂的方式等等，必须符合法律规定。其中涉及众多的合同审查， 文件的报批备案，应该有专业律师进行风险控制。 2.征地拆迁，向政府或专项拆迁管理部门获得《房屋拆迁许可证》，《房 屋拆迁验收合格证》：拆迁过程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆迁安置 补偿协议等等，都应有律师介入。 3.规划设计，向建设规划部门取得《建设项目选址意见书》和附件，《建 设用地规划许可证》 随后凭以上一书一证取得 ，《建设工程规划许可证》 以及《建设用地批准书》同时取得《建设用地划拨决定书》或签订《国有土地使用权出让 合同》（根据土地取得的方式不同），然后到地籍办理《国有土地使用权证》拆 迁办办理《拆迁许可证》。其后凭《建设项目选址意见书》和附件《建设用地规划许可证》取得《建筑规划方案批准意见书》。随后申办《建设工程规划许可通 知书》接到通知后办理《施工许可证》。其中还涉及到很多费用的收据与证明， 应妥善保存。 4.项目报建登记，申请招标，办理投标手续，确定勘验，设计，施工，监 理队伍， 确定具体实施人的资质，严格控制，申请，《建设工程项目报建申请表》，保存相应收费凭证，充分准备申请投标手续，确定中标，签订确认书，并及时签 订招标投标合同。